续租合同具有法律效力,但需满足以下条件,并受相关法律约束:
1. 合同主体适格
出租人与承租人需具备完全民事行为能力。若出租人非产权人,需提供产权人授权委托书,否则可能影响合同效力。
2. 内容合法
合同条款不得违反法律强制性规定(如租金不得超过地方政府指导价上限、不得限制承租人基本权利)。涉及违法改建、群租等内容的条款无效。
3. 形式要件
根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条,租赁期限6个月以上的合同应采用书面形式。续租若变更原合同条款(如租金、期限),建议重新签订书面协议。口头续租若实际履行(如继续支付租金、占有房屋),可视为不定期租赁,双方可随时解除但需提前通知。
4. 原合同约定优先
若原租赁合同包含自动续约条款(如“到期未提出异议则自动续期1年”),且不违反法律,该条款有效。但自动续约后的期限若超过20年(《民法典》第七百零五条),超出部分无效。
5. 权利与义务延续
续租后,原合同中合法条款(如维修责任、押金处理)继续有效。押金若未退还,自动转为续租期押金,但需明确约定是否抵扣租金或调整金额。
注意事项:
续租时建议重新登记备案(尤其商业租赁),避免未来权利纠纷。
租金调整需协商一致,单方涨价无法律依据,承租人可拒付超出部分。
不定期租赁中,出租人收回房屋需提前合理期限通知(通常为15-30日,具体依合同或地方条例)。
若发生争议,可依据合同条款协商,或向法院起诉。保留租金转账记录、沟通证据等是关键。
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