买房合同是房地产交易中最重要的法律文件之一,涉及大量专业条款和财务风险。为避免纠纷,需重点关注以下细节:
1. 合同主体资格审查
- 查验开发商"五证"原件:《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。
- 若为二手房,核实房主、房产证一致性,确认共有权人是否全部签字。抵押中的房屋需核查解押进度。
2. 标的物条款细化
- 明确房屋物理状态:精确到门牌号、建筑面积(注明是否含公摊)、套内面积、层高、装修标准(品牌型号需具体)。
- 配套设施写入合同:车位归属、学区指标、入户权限等口头承诺须书面化。
3. 价格与付款条款
- 区分"定金"与"订金"法律效力,定金不超过总价20%。
- 明确分期付款节点与对应比例,延迟付款的违约金计算方式(通常为日万分之五)。
- 贷款失败的处理方案需明确:是否可退房、定金返还条件等。
4. 交付与验收标准
- 约定交付流程:至少包含《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》三书一证。
- 细化质量异议期(建议不少于15日),列出常见质量问题(渗漏、空鼓等)的整改标准。
5. 违约条款对等性
- 开发商逾期交房违约金不得低于购房款每日万分之二,买受人违约条款不宜过高。
- 明确"不可抗力"的具体范围(如自然灾害、政府行为等),避免开发商滥用免责条款。
6. 补充协议风险点
- 警惕"本合同与补充协议冲突以补充协议为准"条款,可能架空主合同。
- 开发商提供的格式条款中,重点关注免除自身责任的条款(如面积误差不补差价等)。
7. 产权登记条款
- 明确初始登记(大产证)和转移登记(小产证)办理时限,逾期违约金应单独约定。
- 二手房需核查户口迁出时间及违约金,建议留存部分尾款作为履约保证金。
8. 证据保存要点
- 所有协商过程的书面记录(如微信记录需公证)、样板房影像资料需留存。
- 开发商发出的书面通知(如交房通知)应要求邮局EMS寄送并保存回执。
9. 特殊情形处理
- 精装房需单独签订装修明细附件,材料环保标准应注明检测方式。
- 学区房需到教育部门核实入学政策,将学区条款写入合同并约定违约责任。
10. 争议解决机制
- 诉讼管辖地尽量约定在买方所在地法院,仲裁条款需明确仲裁机构和规则。
- 调解程序前置条款可缩短纠纷解决周期,但需注明调解不成后的处理方式。
建议签约前聘请专业房产律师进行条款审查,重点核查《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中涉及的强制性规定。对于开发商提供的格式合同,可要求当地住建部门调取备案版本进行比对。二手房交易中,务必进行产权调查和抵押查封核查,资金监管账户使用必不可少。
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