当遇到买卖房产无效合同时,需根据《民法典》及相关司法解释采取法律措施,具体处理流程及注意事项如下:

根据《民法典》第144、146、154条等规定,以下情形可能导致房产买卖合同无效:
| 无效情形 | 法律依据 |
|---|---|
| 无民事行为能力人签订 | 《民法典》第144条 |
| 恶意串通损害他人权益 | 《民法典》第154条 |
| 违反公序良俗或法律强制性规定 | 《民法典》第153条 |
| 虚假意思表示(如阴阳合同) | 《民法典》第146条 |
| 未取得处分权且未经追认 | 《民法典》第597条 |
步骤1:收集证据
保留合同原件、付款凭证、沟通记录等,证明合同订立过程及无效事实。
步骤2:协商解决
通过书面函件要求解除合同,协商返还财产及赔偿问题(时效建议在争议发生后的90日内)。
步骤3:法律救济
若协商失败,可向房产所在地法院起诉,请求:
• 确认合同无效
• 返还已支付款项
• 赔偿损失(需证明因果关系)
| 处理内容 | 具体规则 |
|---|---|
| 财产返还 | 双方互相返还房产及房款 |
| 损失赔偿 | 按过错比例分担,如欺诈方承担≥70%责任 |
| 恶意串通后果 | 违法所得可被法院收缴 |
1. 诉讼时效
确认合同无效不受诉讼时效限制,但财产返还请求适用3年普通时效(自知道权利受损日起算)。
2. 特殊情形处理
• 已过户房产:凭生效判决申请撤销产权登记
• 房屋增值损失:按过错程度进行折价补偿
1. 签约前核实房产证真实性与产权状态
2. 通过正规中介交易并留存全程记录
3. 重大交易聘请律师进行合同合规审查
4. 特殊房产(共有/抵押/限购)需取得书面同意文件
需特别注意:若涉及刑事欺诈(如伪造产权证明),应立即向公安机关报案。建议在处理过程中全程由专业律师介入,以保障合法权益最大化。
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