中介承诺和合同在法律效力上存在显著差异,不能简单等同。以下是两者的关键区别和相关法律要点:
1. 法律效力不同
- 合同是双方签字确认的书面协议,受《民法典》约束,具有强制执行力。若一方违约,另一方可通过诉讼要求履行或索赔。
- 中介承诺多为口头或书面宣传(如广告、微信记录),若无写入合同条款,通常被视为“要约邀请”,需结合证据判断是否构成合同内容。若承诺虚假,可能构成欺诈,但难度较大。
2. 内容明确性差异
- 合同需明确标的、权利义务、违约责任等条款,表述严谨。
- 中介承诺可能含糊其辞(如“保证过户”“最低价”),易引发争议。例如,房产中介宣称“包贷款”,若未写入合同,银行拒贷后难以追责。
3. 举证责任与证据形式
- 合同纠纷中,书面文本是直接证据。
- 主张中介承诺未兑现,需提供录音、聊天记录或证人证言等,且须证明承诺具体明确(如“学区房”需对应学校名称)。
4. 法律救济途径
- 合同违约可直接起诉;
- 中介虚假承诺可能同时违反《消费者权益保护法》,可向市场监管部门投诉,或主张缔约过失责任(需证明因信赖承诺遭受损失)。
5. 行业监管差异
- 房产、留学等中介受行业规范约束(如《房地产经纪管理办法》),承诺若违反职业道德可能被行政处罚,但不必然承担民事赔偿。
实务建议:
将关键承诺写入合同补充条款;
保留宣传资料、沟通记录;
对模糊表述(如“附近地铁”)要求书面细化。法律上“承诺”需转化为合同条款才有保障。
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