赠送的面积合同条款怎么写

在商品房买卖合同中，涉及赠送面积的条款需特别注意法律效力及权属问题，以下为专业合同条款设计要点及扩展说明：

一、赠送面积的明确定义

1. 物理属性描述

- 精确标注赠送部位（如阳台、设备平台、地下室、阁楼等）的建筑面积、层高、空间位置（附平面图坐标）。

- 区分"全赠送"（不计入产权面积）与"半赠送"（按50%计容）类型，引用《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353）条款说明合规性。

2. 规划合法性条款

- 声明赠送面积未计入预售方案备案面积，且符合当地规划主管部门审批的《建设工程规划许可证》附件图纸要求。

- 补充约定："如因政策调整导致赠送功能丧失，买受人不得主张违约责任"（规避违规改造风险）。

二、产权归属与登记条款

1. 物权登记排除条款

- "本协议约定的赠送面积不作为产权登记依据，买受人不因此获得单独所有权，但享有专属使用权"。

- 援引《民法典》第272条关于专有部分与共有部分的界定。

2. 二次交易限制条款

- "买受人转让房产时，需向后续权利人书面告知赠送面积的使用限制及潜在风险"。

三、质量与使用责任

1. 改造责任豁免条款

- 若赠送部分需改造后使用（如封闭阳台），应约定："改造工程由买受人自行报批并承担费用，出卖人提供原始结构图纸技术配合"。

2. 质量保证条款

- 明确赠送部位的主体结构保修责任（通常与主体建筑同周期），但装饰装修部分可排除保修。

四、违约救济条款

1. 面积差异处理

- 设置误差阈值（如±3%），超出阈值时按《商品房销售管理办法》第20条处理，但需单独注明："赠送面积不适用面积差异补差条款"。

2. 政府征用补偿分配

- "如遇征收拆迁，赠送面积对应的补偿款归出卖人所有"（部分地方司法判例支持该约定）。

五、特别风险提示条款

1. 违建风险告知

- 列举潜在风险：①城管部门责令拆除 ②抵押处置时不计入评估价值 ③物业费争议（部分地区按改造后面积计费）。

2. 贷款价值排除条款

- 提示："金融机构评估房产价值时可能不认可赠送面积，导致贷款额度不足"。

扩展知识：赠送面积的法律性质

现行司法实践中，法院通常认定赠送面积构成合同法上的"附义务赠与"，若开发商未兑现承诺可能被判定违约。但北京高院（2019）京民申2345号判决指出：违规改造的赠送面积不受法律保护，买受人自行承担损失。建议合同补充当地住建部门关于"可变空间"的规范性文件作为附件。

签订前应核查：①规划验收后的竣工图纸是否保留改造条件 ②物业公约是否禁止特定部位改造。合同生效后30日内，应到不动产登记机构办理"附记"登记（部分地区试点备案制）。