离婚时夫妻共同财产的分割,尤其是房产的分割,是离婚案件中的核心与难点。其分割方式主要依据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定,遵循协议优先和法院判决两大原则。

一、 核心原则:区分房产性质
房产分割的首要步骤是明确该房产属于夫妻共同财产还是一方的个人财产。这是决定如何分割的基础。
| 房产购入时间与出资情况 | 产权登记 | 法律性质认定 | 分割原则 |
|---|---|---|---|
| 婚后购买 | 无论登记在一方或双方名下 | 原则上认定为夫妻共同财产,除非有明确证据证明为一方个人财产出资。 | 平均分割为基本原则,同时考虑照顾子女、女方和无过错方权益等因素。 |
| 婚前一方全款购买 | 登记在出资方名下 | 认定为出资方的个人财产。 | 离婚时不予分割,房产归购买方个人所有。 |
| 婚前一方支付首付,婚后共同还贷 | 通常登记在支付首付方名下 | 房产归属双方协议处理;协议不成,法院可判决房产归登记方,尚未归还的贷款为其个人债务。婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由登记方对另一方进行补偿。 | 获得房产的一方需向另一方支付补偿款。补偿款计算公式通常为:共同还贷部分 ÷ (房屋总价 + 全部利息) × 房屋现值 ÷ 2。 |
| 父母出资购房 | 视情况而定 | 婚后一方父母出资,登记在自己子女名下,视为对子女的赠与,属个人财产;登记在双方或对方名下,视为对夫妻的赠与,属共同财产。双方父母出资,按份共有或共同共有。 | 按出资比例或共同财产原则分割。 |
二、 分割方式
对于被认定为夫妻共同财产的房产,分割方式主要有以下几种:
1. 协议分割: 双方通过协商,达成《离婚协议》
2. 竞价分割: 如果双方都主张房屋所有权且同意竞价取得的,人民法院可以准许,由出价高的一方取得房屋所有权,并向另一方支付相应份额的折价款。
3. 拍卖分割: 如果双方均不主张房屋所有权,可以根据当事人的申请,拍卖、变卖房屋,然后就所得价款进行分割。
4. 法院判决分割: 当双方无法达成协议时,由人民法院根据财产的具体情况,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行判决。通常情况下,获得孩子抚养权的一方或有实际居住困难的一方,在分割房产时可能会被优先考虑。
三、 实践流程与注意事项
离婚卖房分割财产的实际操作流程通常如下:
1. 协商与评估:首先确定房产的市场价值。双方可以协商一个价格,或委托专业的评估机构进行评估,以确定补偿款的计算基准。
2. 签订协议:在《离婚协议》中明确约定房产归属、补偿金额、支付方式、支付期限以及配合办理过户手续的义务和违约责任。
3. 办理过户/售房手续: - 若房产归一方:另一方需配合前往不动产登记中心办理过户手续,并签署《同意产权转移登记声明书》。若房产有贷款,需先还清贷款(“赎楼”)或办理转按揭手续后方可过户。 - 若双方决定出售:需共同与中介、买家签订合同,售房款到位后按协议分割。
4. 资金监管:为避免风险,补偿款或售房款分割建议通过银行资金监管账户进行,确保款项安全支付。
四、 扩展相关要点
- 关于“净身出户”协议: 实践中常见的“一方出轨则净身出户”的忠诚协议,其法律效力存在较大争议。法院通常不会完全依据此类协议判决一方完全不分得财产,但无过错方可以依据《民法典》第1087条要求多分财产,并同时提起离婚损害赔偿请求。
- 关于“唯一住房”: 唯一住房不再是拒绝分割的理由。法院可以根据情况判决由一方居住使用(通常不超过两年),或通过给予另一方补偿款的方式解决其居住问题。
- 关于“贷款未清”: 这是离婚房产分割中最常见的技术障碍。必须先解决银行贷款抵押问题(还清贷款注销抵押登记)后,房产才能进行过户。双方可以协商用共同财产赎楼,或由取得房产的一方自行筹资赎楼。
总之,离婚房产分割是一个复杂的过程,强烈建议当事人在遇到此类问题时,积极咨询专业律师,通过协议或诉讼方式妥善解决,以保护自身的合法权益。
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