物业合同到期能否解除取决于合同类型及业主共同决定。根据中国《民法典》《物业管理条例》等规定,具体可分为以下情形:

一、物业服务合同到期的解除规则
1. 定期物业服务合同:合同期满自动终止。业主大会或业主有权决定是否续签;若未续签则合同自动解除,物业公司需退出小区。
2. 不定期物业服务合同:未明确约定服务期限的合同,双方需提前60日书面通知方可解除。
| 情形 | 合同类型 | 解除条件 | 法律依据 |
|---|---|---|---|
| 合同自然终止 | 定期合同 | 期满未续签 | 《民法典》第948条 |
| 提前解除 | 不定期合同 | 提前60日通知 | 《民法典》第563条 |
| 强制退出 | 合同终止后拒退场 | 业主可起诉 | 《物业管理条例》第39条 |
二、解除合同的法定程序
1. 业主大会表决:商品房小区需经专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决,并获参与表决的双过半同意(面积+人数)。
2. 书面通知物业:合同到期前60日发送《不再续约告知函》。
3. 移交手续:物业退场时需移交资料、设施及预收费用(详见《物业管理条例》第38条)。
三、特殊情形处理
● 无业委会的小区:由街道办指导成立业主大会决策
● 物业拒不退出:可向住建部门投诉或提起诉讼,物业将面临1-10万元罚款
● 过渡期服务:原物业在未交接期间不得停止服务(最高法司法解释)
四、扩展建议
1. 合同续签审查:到期前3个月应评估物业服务质量,可委托第三方审计公共收益收支。
2. 选聘新物业规范:需公开招投标,报住建部门备案。
3. 风险防范:留存物业违规证据(如侵占收益、消防隐患)可主张提前解除合同。
注:2023年住建部《物业服务合同示范文本》明确,合同到期解除需完成“三交接”:资料档案、公共设施、财务账簿。建议通过业主共同决议形成书面文件以降低法律风险。
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