二手房东在制定合同时需谨慎拟定条款以规避法律风险并保障自身权益,以下是关键合同条款及扩展说明:
1. 房屋基本信息
产权证明及授权文件:明确房屋产权人信息,附房产证复印件及原房东出具的转租授权书(若为转租)。若涉及公房或共有产权房,需额外提供产权共有人同意转租的书面证明。
房屋现状清单:详细列出家具、家电、装修状况(如地板、墙面新旧程度),并拍照存档作为附件,避免退租时因损坏产生纠纷。
2. 租赁期限与续约
固定期限+自动续约条款:例如“租期1年,届满前30日未书面提出终止则自动续约1年”。需注明续约租金调整机制(如参考CPI指数或市场价浮动)。
提前解约条件:设定双向违约条款,如租客提前退租需赔偿2个月租金,房东收回房屋需提前60日通知并支付违约金。
3. 租金与押金
租金支付细则:约定支付方式(银行转账/第三方平台)、逾期罚息(日万分之五为法律上限)、发票开具责任。
押金抵扣规则:明确押金(通常为1-3个月租金)用于抵扣欠费、房屋损坏等,并注明退还时限(如退租后15个工作日内)。
4. 费用分摊
物业费/供暖费:根据当地规定划分责任,如北京供暖费通常由房东承担。
水电燃气过户:要求租客自行办理户名变更,避免欠费连带责任。可加入“押金暂扣至过户完成”条款。
5. 房屋使用限制
禁止转租/分租:明确违约处理(如发现后有权收回房屋)。若允许分租,需限定人数(如不超过2人/室)并登记身份信息。
商业用途限制:若为住宅性质,禁止用于注册公司或营业,避免违法风险。
6. 维修责任
自然损坏与人为损坏:房东承担结构性损坏(如管道老化),租客承担使用不当导致的维修(如电器故障)。建议约定维修金额上限(如单次500元内由租客自理)。
7. 安全检查与准入
消防合规:提供灭火器、烟雾报警器等设备清单,符合《消防法》要求。尤其对隔断房需确认当地是否允许N+1改造。
入户检查条款:约定每月最多1次检查,需提前48小时书面通知,紧急情况(如爆水管)除外。
8. 合同终止与清退
欠租处理流程:逾期超15日可发律师函,30日后启动诉讼程序并收回房屋。
物品处置权:退租后遗留物品经公证后可拍卖抵扣保管费,剩余款项退还租客。
9. 特殊条款补充
疫情等不可抗力:约定租金减免或合同中止条件,参照《民法典》第180条。
落户与学区资格:明确禁止租客使用房产办理户口或入学,避免引发纠纷。
10. 争议解决
管辖法院:约定房屋所在地法院管辖,降低诉讼成本。
律师费承担:写入“违约方承担合理费用”条款,增强威慑力。
注意事项
备案要求:部分城市(如深圳)规定租赁合同需住建局备案,否则最高罚款5000元。
条款合法性:避免“房东可无条件收回房屋”等霸王条款,否则可能被法院判定无效。
建议使用当地住建部门发布的示范文本为基础,结合律师审核确保合规性。二手房东风险高于普通房东,需通过严密合同降低潜在损失。
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