租房合同的解除需根据《民法典》及相关法律规定执行,主要包括以下几种情形及注意事项:
1. 协商解除
双方协商一致可随时解除合同,需签订书面解除协议,明确租金结算、押金退还、物品交接等条款。口头约定存在举证风险,建议保留书面证据。
2. 法定解除
- 房东解除权:租客未按约定支付租金(经催告后超期仍未支付)、擅自转租、破坏房屋结构等违约行为,房东可单方解除。
- 租客解除权:房屋存在安全隐患(如甲醛超标)、房东未履行维修义务导致无法居住,或房屋被查封等情形,租客可解除合同并要求赔偿。
3. 合同约定解除
合同中若明确约定解除条件(如提前30天通知),需按条款执行。注意审查条款是否显失公平,例如“房东可无条件解约”可能被法院认定无效。
4. 特殊情况解除
- 不可抗力:如地震、疫情导致房屋无法使用,双方均可解除且互不担责。
- 政府征用:合同自动终止,租客可要求退还剩余租金。
5. 程序要求
解除合同需以书面形式通知对方,通过EMS邮寄留存凭证。租客搬离时应拍摄房屋状态视频,避免押金纠纷;房东需在合理期限内(通常15天内)退还押金,扣除费用需提供明细。
6. 违约后果
提前解约方通常需支付违约金(一般不超过1-2个月租金)。若房东恶意扣留押金,租客可向住建部门投诉或提起诉讼。
7. 续租与自动终止
合同到期未续签但继续履行的,视为不定期租赁,双方可随时解除,但需提前合理期限(通常15-30天)通知。
提示:地区司法实践可能存在差异,例如北京、上海等地对群租房合同效力认定不同,建议咨询当地律师。保留好合同、交费记录、沟通记录等证据,以备纠纷时使用。
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