二手房交易中使用假合同在法律上是无效的,且可能带来严重后果。以下是详细分析:
1. 法律效力问题
- 《民法典》第146条明确规定,虚假意思表示的法律行为无效。假合同因双方恶意串通或虚构事实,自始不产生法律约束力。
- 合同需基于真实交易意图订立,虚假合同可能被法院直接撤销,且无法主张任何合同权利。
2. 法律风险与后果
- 行政处罚:根据《税收征收管理法》第63条,通过虚假合同偷逃税费的,税务机关可追缴税款并处0.5-5倍罚款,构成犯罪的依法追究刑事责任。
- 刑事责任:若涉及金额较大,可能触犯《刑法》第224条合同诈骗罪,最高可判无期徒刑;伪造公章或签名另涉第280条伪件罪。
- 民事纠纷隐患:卖方可能以合同无效为由拒绝履行过户,买方难以;若房产存在抵押或查封,虚假合同可能导致钱房两失。
3. 交易安全影响
- 虚假合同通常伴随阴阳合同(如低价备案避税),一旦卖方违约,买方需按备案价主张赔偿,损失差额部分。
- 银行发现贷款材料造假会拒贷,已发放贷款可能被追回,个人征信将受损。
4. 延伸风险提示
- 中介参与造假将被吊销资质,《房地产经纪管理办法》第25条明令禁止此类行为。
- 即便双方自愿签署,司法机关仍可依职权认定无效,且过错方需赔偿对方损失。
建议通过正规渠道交易,如实申报价格。若遭遇纠纷,应保存证据并通过诉讼解决,虚假手段只会扩大损失风险。法律对不动产交易有严格形式要求,需完成网签备案及过户登记方能取得物权,虚构合同无法绕过监管。
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